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            青島蘇州等熱點城市公開存量宅地

            青島蘇州等熱點城市公開存量宅地

            3天前
            為了穩定樓市預期,按照部委的要求,包括青島、廈門、蘇州、成都、泉州等熱點城市已將轄區內存量住宅用地信息對外公開。數據顯示,即便青島暫時不再供應住宅用地,當前已有的存量住宅項目依然需要兩年時間去消化。 | 相關閱讀(第一財經)
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            柏文喜

            柏文喜

            時刻保持行業新鮮感的地產老兵

            青島和蘇州等熱點城市近日公布了存量住宅用地,據稱即使不再新增住宅用地也可以滿足現有住宅開發和銷售速度兩年所需,意在表明樓市的超漲并非由于地根過緊造成的,而是其他原因,因此加大樓市調控和監管力度、推動存量土地加快開發是必要的。

            這一點確實不容否認。不過市場常識是,樓市長期看人口,中期看土地,短期看金融。也就是說樓市行情是由人口、土地、金融這三項因素綜合作用形成的,而并非只取決于其中的一項,因此絕不能只拿其中的一項來說事,而將樓市的起落歸因于其他因素,否則這就有了明顯的推卸責任與不負責任的成分了。

            明眼人都知道地根和銀根被緊攥在政府手中,人口流動也并非完全自由,而是受產業吸引與政府政策的雙向作用。譬如有的一線城市就明顯以或明或暗的政策強制、政策引導或者以不斷推高居住成本來擠壓和排斥所謂的低端人口。

            政府在土地財政最大化這個底牌之上,長期以來將地根、銀根和人口政策玩弄于股掌之上。當樓市被推高到民怨沸騰或者金融風險聚集嚴重的時候,就總會拿這三要素之中的一項或者兩項說事,而將責任歸咎于其他幾項,再不濟也會轉嫁給開發商和市場,譴責他們缺乏道德的血液。

            譬如在總量平衡和結構性不平衡的情況下,此輪樓市周期的上漲來自于流動性過剩壓力之下通脹預期高企所推動的避險性需求,因此此輪樓市普漲區域都位于具有較強抗通脹性的都市圈與核心城市等。此時如果再以存量宅地數量相對充裕來證明樓市上漲并非由于供地不足,顯然是在王顧左右而言他,無異于緣木求魚了。因為這些熱點城市的存量宅地與空置房一樣都具有較好的抗通脹性,既然為保值和抗通脹買房置業而并非完全為了居住才導致了大量的空置房的產生,那么開發商持有宅地而不開發自然也就符合商業邏輯與商業倫理了。

            當然監管部門可以要求開發商必須按照土地出讓時約定的開發進度開工與開盤以增加供應進而平抑樓市,但是很顯然在拖延開發坐擁土地升值和減緩開發速度以減少入市量來推動房價與地價循環上漲方面,開發商與高度依賴土地財政的地方政府是有著共同利益訴求的,否則也就不會留存下來如此巨大的宅地存量不投入開發了。

            既然開發商與地方政府圍繞土地財政在囤地不開發方面形成了足夠的默契,那么如何尋找借口與理由讓囤地不開發不構成違約就只淪為了技術層面的問題了。因此有開發商在重點城市和熱點城市囤地20余年不開發也未受到太嚴重的處罰,也就不絲毫見怪不怪了。

            另外,既然是在以維護樓市穩定為名,以各種調控與監管措施來行維護和保衛土地財政之實,那么在戲演砸了時的地根、銀根與人口政策之間的相互推責也就更成了原本就是演戲的“戲中戲“。因為從來也不見被推責的哪一方被追責過或者負過什么責,一切都是說說而已,而背著原罪、被斥為最缺乏道德血液的開發商們即使囤地多年也從未受過傷筋動骨的處罰。

            別認真,認真你就輸了。

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            東木

            東木

            執大象 天下往

            國家嚴控房地產的政策是越來越多,現在這個要求地方進一步規范存量住宅用地信息公開的《工作函》來的正是時候,對一線城市的管控已經很嚴格,現在對于下線市場也開始管控。也算是意料之中。

            曾經各地囤地等升值,現在行不通了。過去二十年,一路上漲的除了房價,還有一起上漲的土地價格。很多房企買地之后遲遲不開發,而是等待地價上漲賣出獲利成了常規操作。正如文中所說像青島和廈門等城市有大量的存量宅地,就是這樣一個原因。那么囤地行為嚴重擾亂了樓市的正常秩序,加深了熱點城市供需矛盾?,F在國家終于出手,出臺新政要求地方按時公示存量宅地詳情,算是大快人心。越透明,市場才會越正規,當然房地產公司的日子會 不太好過,希望老百姓可以因此受益。

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